Dada la extensa casuística al respecto, y la escasísima jurisprudencia- por no decir nula- que la respalde, resulta interesante analizar la situación de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo 1985, regulados en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94).
La mencionada norma establece un tope máximo en relación con el plazo del contrato de arrendamiento de 20 años, de ahí la temida fecha 31 de Diciembre de 2014, que ha causado no pocos desasosiegos. Pero este plazo de expiración contractual, en principio y salvo algunas matizaciones, opera en los contratos cuyo arrendatario sea persona “jurídica”, ya que tratándose de persona “física”, dicho plazo no sería tal, a no ser que haya existido subrogación a favor del descendiente y siempre que no se den determinadas circunstancias.
Pues bien, en el caso de locales arrendados a persona jurídica, lo determinante para que opere el plazo de expiración del contrato a fecha 31 de Diciembre de 2014, es que fueren locales catalogados como “comerciales” o, en otro caso, con una cuota del IAE inferior a 85.000 pesetas a fecha 1 de enero 1995; pues los que abonaban más de dicho impuesto, ya han vencido, aunque pudieran estar en prórroga por tácita reconducción, en cuyo caso la resolución viene marcada por el tiempo en que se hubiere fijado el pago de la renta.
¿Y los locales arrendados a personas físicas?… Realmente, en principio, no hay fecha de extinción del contrato, pues la duración es hasta la jubilación o el fallecimiento del arrendatario que lo era a 1 de Enero de 1995 (o su cónyuge subrogado), fecha de entrada en vigor de la LAU del 94.
El único supuesto que cabe para que el arrendamiento haya terminado en la referida “temida” fecha, es decir, el 31 de Diciembre de 2014, es que la subrogación hubiese sido a favor del descendiente. Y no siempre, pues si tuvo lugar un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU del 94, o se actualizó la renta de una sola vez, habrá un incremento de duración de cinco años en cada caso. Igual amplitud del plazo se produce si el traspaso lo hubiese realizado un arrendatario persona jurídica, en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pero quizás el punto más conflictivo, debido a una redacción poco clara de la norma y que lleva a interpretaciones contradictorias, es el traspaso realizado por el arrendatario que lo era a 1 de enero 1995 o su cónyuge, si se hubiese subrogado -no así el descendiente-, pues la Ley habla de una duración mínima del traspaso de 10 años. Sin embargo, desde mi punto de vista, y tras una lectura minuciosa de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94, que es a la que se ha venido haciendo referencia, parece más bien que el legislador de la norma, con poco acierto insistimos en su expresión, ha querido establecer un plazo tope de 20 años, pues de no ser así, no se entiende la coletilla final “(…) o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley(…)”
Como conclusión, ante la duda de si procede o no la resolución contractual por expiración del plazo, a fecha 31 de Diciembre de 2014, quizás lo conveniente sea un acuerdo entre las partes, no sólo porque se evitaría la vía judicial, de ser el caso, sino porque quizás para el arrendador/propietario y dada la situación en el mercado de los alquileres, es preferible optar por la seguridad conocida que la incertidumbre futura con nuevos arrendatarios… More maiorum: “más vale pájaro en mano…»
Eugenia Sánchez. Abogada
Julio Dorado. Abogado
