Archivos de la categoría Comunidades de Propietarios y Arrendamientos

DE VECINO MOROSO….A VECINO CON “MORRO”

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La poca honestidad en el manejo y cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, tan de actualidad en el terreno político, afecta también a la práctica totalidad de los sectores de la sociedad, y se ha convertido en una verdadera losa para las comunidades de propietarios. Por desgracia, rara es la comunidad que está al corriente en el pago de sus cuotas por parte de sus miembros. Pero mientras hace algún tiempo la etiqueta de vecino “moroso” suponía cierta vergüenza y “caída” de ojos en el ascensor, ahora la situación es bien distinta: no sólo encontramos morosos, sino vecinos con “morro”, que en la mayoría de las ocasiones resultan ser los mayores consumidores de los suministros comunes.

 ¿De qué nos extrañamos? Nuestro país se ha ganado merecida fama con la llamada “picaresca” y, al margen de su sentido literario -más relacionado con una forma de supervivencia callejera-, los españoles a lo largo de los siglos lo hemos asimilado en nuestra cultura como un signo de sagacidad, de agudeza e incluso de inteligencia a la hora de hacer frente a dichas obligaciones comunes.

Centrándonos en el tema de fondo, cualquier comunidad de propietarios que se vea perjudicada por este tipo de situaciones, antes de acometer acciones judiciales, debe acudir mediante la junta general a la vía amistosa, enviando una carta certificada al vecino deudor “recordándole” las cuotas que tiene pendientes con la comunidad. De esta forma queda constancia de la reclamación realizada, apercibiéndole de que podría ser requerida en los Tribunales. Si no funciona esta vía, es el momento de plantearse la reclamación judicial, por medio del llamado “procedimiento monitorio”

Se trata de un procedimiento relativamente sencillo que, previamente al inicio de interposición, requiere convocar una junta de propietarios en la que figure como orden del día el inicio de acciones judiciales contra propietarios morosos, recogiendo en el Acta de celebración los datos identificativos de éstos, así como la certificación de sus deudas. Este trámite es necesario para que el vecino deudor no pueda alegar indefensión, debiendo comunicarse por escrito el acuerdo de la Junta, fehacientemente al/los propietario/s afectado/s.

 El importe de la reclamación judicial estará integrado por la cantidad que se reclame en concepto de cuotas impagadas, añadiéndole la que se derive de los gastos del requerimiento previo de pago y/o gastos de devolución de recibos, siempre que se puedan justificar.

 Una vez interpuesta en el Juzgado la petición inicial de procedimiento monitorio, el tribunal requerirá al deudor para que pague o se oponga a la misma en el plazo de 20 días. En el primer caso, al igual que si no comparece -siendo la resolución en este supuesto directamente ejecutable para solicitar embargos-, se le impondrán las costas del procedimiento. De mediar oposición, habrá que esperar a la resolución judicial que resuelva el procedimiento, rigiendo las reglas generales en materia de costas. En este último caso, una vez se archive el procedimiento monitorio, la comunidad tendrá que recurrir al juicio declarativo oportuno, en función de la cuantía reclamada, pudiendo solicitar embargos preventivos si pretenden la reclamación de la deuda.

              Nos encontramos pues ante una previsión legalmente establecida para solventar de forma sencilla las situaciones de morosidad en las comunidades de propietarios. Y podemos constatar, por nuestra experiencia, su más que contrastada efectividad y bajo coste para la propia comunidad.

JULIO DORADO

EUGENIA SÁNCHEZ

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¿ES INEVITABLE EL DESALOJO DE LOS LOCALES DE NEGOCIO CON LA LLEGADA DEL 2015?

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Dada la extensa casuística al respecto, y la escasísima jurisprudencia- por no decir nula- que la respalde, resulta interesante analizar la situación de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo 1985, regulados en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94).

La mencionada norma establece un tope máximo en relación con el plazo del contrato de arrendamiento de 20 años, de ahí la temida fecha 31 de Diciembre de 2014, que ha causado no pocos desasosiegos. Pero este plazo de expiración contractual, en principio y salvo algunas matizaciones, opera en los contratos cuyo arrendatario sea persona “jurídica”, ya que tratándose de persona “física”, dicho plazo no sería tal, a no ser que haya existido subrogación a favor del descendiente y siempre que no se den determinadas circunstancias.

Pues bien, en el caso de locales arrendados a persona jurídica, lo determinante para que opere el plazo de expiración del contrato a fecha 31 de Diciembre de 2014, es que fueren locales catalogados como “comerciales” o, en otro caso, con una cuota del IAE inferior a 85.000 pesetas a fecha 1 de enero 1995; pues los que abonaban más de dicho impuesto, ya han vencido, aunque pudieran estar en prórroga por tácita reconducción, en cuyo caso la resolución viene marcada por el tiempo en que se hubiere fijado el pago de la renta.

¿Y los locales arrendados a personas físicas?… Realmente, en principio, no hay fecha de extinción del contrato, pues la duración es hasta la jubilación o el fallecimiento del arrendatario que lo era a 1 de Enero de 1995 (o su cónyuge subrogado), fecha de entrada en vigor de la LAU del 94.

El único supuesto que cabe para que el arrendamiento haya terminado en la referida “temida” fecha, es decir, el 31 de Diciembre de 2014, es que la subrogación hubiese sido a favor del descendiente. Y no siempre, pues si tuvo lugar un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU del 94, o se actualizó la renta de una sola vez, habrá un incremento de duración de cinco años en cada caso. Igual amplitud del plazo se produce si el traspaso lo hubiese realizado un arrendatario persona jurídica, en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Pero quizás el punto más conflictivo, debido a una redacción poco clara de la norma y que lleva a interpretaciones contradictorias,  es el traspaso realizado por el arrendatario que lo era a 1 de enero 1995 o su cónyuge, si se hubiese subrogado -no así el descendiente-, pues la Ley habla de una duración mínima del traspaso de 10 años. Sin embargo, desde mi punto de vista, y tras una lectura minuciosa de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94, que es a la que se ha venido haciendo referencia, parece más bien que el legislador de la norma, con poco acierto insistimos en su expresión, ha querido establecer un plazo tope de 20 años, pues de no ser así, no se entiende la coletilla final “(…) o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley(…)”

Como conclusión, ante la duda de si procede o no la resolución contractual por expiración del plazo, a fecha 31 de Diciembre de 2014, quizás lo conveniente sea un acuerdo entre las partes, no sólo porque se evitaría la vía judicial, de ser el caso, sino porque quizás para el arrendador/propietario y dada la situación en el mercado de los alquileres, es preferible optar por la seguridad conocida que la incertidumbre futura con nuevos arrendatarios… More maiorum: “más vale pájaro en mano…”

Eugenia Sánchez.  Abogada

Julio Dorado.  Abogado

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